一线城市写字楼寒潮空置率上升租金下跌

〔房地产市场最冷的不是住宅,而是写字楼。

今年以来,一线城市除了广州,北京、上海、深圳的写字楼空置率均持续攀升。

新增供应多,一定程度加剧了深圳写字楼空置率高居不下的形势。第一太平戴维斯研究部谢靖宇认为,深圳大量新增供应推高空置率,至少在未来半年内,预计更多业主会提供更大租金让步或者优惠举措,深圳写字楼第四季度的租金也将有所下跌。

将眼光放得更长远些,随着经济和产业的调整升级,写字楼市场的春天也许要几年后才能到来。

此外,需求端也有值得注意的一些微小变化,诸如联合办公等替代性办公方式正在诞生。

张波分析,深圳方面,P2P行业综合整顿导致相关金融企业退出,再加上新增供应大幅增加,是写字楼空置率上升的主要原因。广州方面,空置率的持续下降得益于较低的租金水平,以及较少的新增供应。

据58安居客《2019全国写字楼市场宏观报告》数据,2019年前三季度,北京、上海、深圳写字楼空置率为13.8%、12.5%、21.2%,分别较去年底上浮3.2%,2.4%,1.8%,广州写字楼空置率维持低位且持续下降至3.7%。

以形势严峻的深圳为例,从中长期看,莱坊中国战略咨询部高级董事陈铁东表示:“由于服务业在深圳产业结构中占据的比例还在不断提升,以及考虑社会主义示范区的政策红利将在未来几年逐步释放到科技、通信和金融等行业当中,预计甲级写字楼市场会在2020年之后逐渐回暖,需求出现回升。”

背靠长江水,面向太平洋,上海以高水平开放引领高质量发展。墨子号量子实验卫星、世界上首个体细胞克隆猴……诸多全球首发、世界首创诞生,源自上海的科学技术成果叫响世界。然而,新的形势下,上海早已不耽于享受高光带来的优越感和满足感,对标国际最高标准,继续当好排头兵、先行者,探索高质量发展的“上海路径”。

建设具有全球影响力的科技创新中心,是中央交给上海的重要使命。增设上海自由贸易试验区新片区、在上海证券交易所设立科创板并试点注册制、实施长江三角洲区域一体化发展国家战略,这三项新的重大任务令上海新一轮发展如虎添翼。改革开放再出发,三项新的重大任务连同进口博览会,共同构成了上海在更高起点、更高层次上推进改革开放的四大战略支撑。

高密度的创新与开放的姿态,激发出了强烈的化学反应。

浦东南端,特斯拉上海超级工厂从签约到开工,只用了短短不到半年时间,今年内,这座“超级工厂”就已建成投产;投资近3亿元的逸思科创园项目与浦东新区规土局签订土地合同,24小时不到,张江科学城建设管理办公室就为该项目核发了施工许可证,顺利在康桥工业园区破土开工……

但总体而言,多名分析人士均认为,这是一场长期战役,不能只看一时得失。

未来三年写字楼市场空置率也不容乐观,因为新增供应在持续增加。莱坊研究部预计,广州甲级写字楼市场未来三年新增供应约为253万平方米,以琶洲和金融城热点区域为主,随着琶洲互联网总部等项目竣工入市,空置率将会逐步提升,在2020年达到峰值后会逐渐回落。

戴德梁行数据显示,过去一年,全国一线城市整体写字楼市场空置率攀升,达到近10年最高点,目前平均在10%左右;二线城市写字楼平均空置率则更高,平均在28%左右。

提升全球资源配置、增强科技创新策源能力、高端产业引领,瞄准科技前沿,聚焦关键领域和核心环节,才是着力点。“我们将瞄准世界科技前沿,敢于‘啃最硬的骨头’,不断提升创新策源力。”上海市科委主任张全强调。

在令人惊叹的上海速度背后,是上海不断优化营商环境、对企业提供有呼必应“零距离”服务的不断创新。“特斯拉模式”并非特例,企业家们亲身感受到了“浦东加速度”带来的惊喜。

近日,“上海国家新一代人工智能创新——开源框架”等前沿方向的研究和布局启动,上海聚集超过1300家人工智能企业,在医疗、教育、工业、金融等场景中形成一批世界首创、国际领先的技术应用案例。集成电路领域,14纳米制程工艺、300毫米硅片研发和市场化取得新突破。

今年3月,上海推出科改“25条”,回答了“由谁来创新”“动力哪里来”“成果如何用”等科技创新的核心问题,推出促进各类创新主体发展、激发科技创新人才活力、改革优化科研管理等举措,破解科技体制机制“顽瘴痼疾”,放权赋能。首批选取20个基础研究项目在全国率先开展经费使用“包干制”改革试点,科技强“磁场”效应越发增强。

截至三季度末,北上广深写字楼的每平方月平均租金分别为389元、310元、178元、和233元,同比增幅2.5%、-1.6%、1.1%、-3.7%,一线城市租金整体承压。

反观深圳,虽有先行示范区概念优势,主要租赁需求也是TMT行业,市场空置率却不容乐观,第三季度甲级写字楼整体空置率高达21.3%,各细分市场空置率普遍在10%以上,其中,前海47%,华强北34.6%,车公庙30.8%,高新园24.9%,福田中心区15.1%。

在中国经济转型的历次关口,上海都勇立潮头。如今,当推进高质量发展、创新驱动的号角吹响之时,上海正为高质量发展的目标迎头冲锋!

在全国写字楼空置率不容乐观的情形下,空置率数据分化背后,有多重影响因素在交织作用。

中方在5G技术问题上的立场是一贯的、明确的。中国政府从未支持任何中国企业从事损害他国正当安全利益的活动,更没有任何法律要求企业安装后门或收集外国情报。开放是相互的。中国将继续对包括欧洲企业在内的各国电信企业参与中国5G市场合作保持开放,希望其他国家同样能为中国企业提供公平、公正、非歧视的营商环境。

随着联合办公概念盛行,过往无力负担甲级写字楼的中小企业也有了入驻机会。据世邦魏理仕数据,尽管此前Wework上市折戟而后盈利模式遭质疑,截至2019年第一季度末,联合办公在北上深三大城市的市场渗透率已达到6%。

值得一提的是,一线城市里,写字楼空置率内部分化严重,最低的是广州,最高的是深圳。

“吃改革饭,走开放路,打创新牌”成为这座名城最为耀眼的底色。中共中央政治局委员、上海市委书记李强一再强调:“上海要始终坚持跳出上海看上海、立足全局看上海、在服务全国中发展上海。”

租金方面,据中国指数研究院报告,2019年四季度一线城市商圈写字楼的租金中,25%环比上涨,75%环比下跌;二线城市商圈写字楼的租金中,50%环比上涨,40.9%环比下跌,9.1%与上期持平。

张波认为,在这一层面,如果开发商或业主或可以考虑带来新的企业空间解决方案,满足更多元的写字楼租赁需求,有望在未来降低写字楼空置率。

经济结构的调整和产业的变迁,是写字楼空置的根本原因,而持续增加的供应量,也提升了空置率,局部区域供不应求。

虽然整体市场空置率严峻,据莱坊研究院数据,在第三季度,深圳南山的高新园写字楼市场较为活跃,凭核心商务区一半的租金水平,吸引了相当数量的金融服务和金融科技企业入驻。

现阶段,在整体经济下行的大环境下,面对高昂的租赁成本压力,中小企业扩张谨慎,甚至出走,写字楼需求在短期内很难有较大改善。

从历史上看,北京写字楼此前的低空置率也得益于第三产业的高速发展。在产业结构上,深圳的第二产业占比在一线城市中最高,随着制造业向服务业转型,第三产业占比抬升,写字楼需求也有望提升。

汇聚世界“最强大脑”的力量,浦江创新论坛已成为申城的一张创新名片;从2018年起,上海开始举办世界顶尖科学家论坛,开辟了科学家未来合作的无限空间;在张江“人工智能岛”,吸引了IBM研发总部、英飞凌大中华区总部、微软人工智能和物联网实验室等跨国企业纷纷报名入驻。

58安居客房产研究院首席分析师张波也表示,今年全国写字楼新开发面积增长由负转正,开发商还在积极拓展写字楼市场,而写字楼项目施工进度缓慢,后续充足的供应有可能进一步施压售价及租金。

此前世邦魏理仕研究部也预计过,2019年下半年之后国内写字楼将有所复苏,因为政策将引导更多元化的写字楼需求,如深圳前海等地方政府用租金补贴政策为企业提供支持。

(央视记者 吴汶倩 毕磊)

甲级写字楼市场方面,根据莱坊2019年第三季度报告数据,广州甲级写字楼市场第三季度无新项目交付,目前存量为570万平方米,整体空置率为8%,环比下降1%,主要租赁需求来自TMT行业,珠江新城、天河北、越秀、琶洲等区域空置率均在10%以下。

在深圳,短期内市场租赁需求持续萎缩,写字楼新项目却还在不断竣工入市。在第三季度,深圳甲级写字楼市场就有四个新项目竣工交付,主要位于福田和前海区域,存量上升至725万平方米。莱坊预计,单在2020年深圳还将约有120万平方米的新项目竣工入市。

目前,在三大战略性产业领域,凝练形成44项关键技术重点攻关项目清单。上海加快实现基础研究和应用基础研究的重点突破和跨越,努力打造创新成果“原产地”。新动能正在加快形成。今天的上海,第三产业增加值占GDP比重稳定在70%左右,达到发达国家水平;新产业、新技术、新业态、新模式等新经济增加值占GDP比重超过31%。现代服务业为主体、战略性新兴产业为引领、先进制造业为支撑的现代产业体系已初步形成,越来越多新的“上海制造”向“上海智造”转化。

多位第三方机构人士指出,供给与需求的断裂,将使写字楼在很长一段时间内处于待调整的过剩状态。

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